Das Coronavirus stellt die Menschheit aktuell vor unzählige Herausforderungen, die es zu bewältigen gibt. Es zeigen sich immer mehr alltägliche Situationen, die durch das Coronavirus aus dem Gleichgewicht geraten. Wir möchten Ihnen einen kurzen Überblick über Fragestellungen aufgrund des Coronavirus im Mietrecht geben.
Auch das Thema Mietrecht und die Frage nach dem Risiko einer Kündigung, wenn der monatliche Mietzins nicht mehr entrichtet werden kann, aufgrund von Entlassungen oder Kurzarbeit, steht dabei ganz besonders im Fokus.
Die Bundesregierung hat auf diese Problematik mit einem neuen Änderungsgesetz reagiert, welches im Folgenden beleuchtet wird.
Dieser Beitrag gibt sowohl für das Wohnraummietrecht, als auch im Gewerberaummietrecht eine Übersicht über die aktuelle rechtliche Lage in Bezug auf das Coronavirus.
Geltende Rechtslage im Wohnraummietrecht und das Änderungsgesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Überblick
Die Änderungsgesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, welches am 25.03.2020 verabschiedet wurde, sieht vor, dass Mietzahlungen vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 ausgesetzt werden können, wenn aufgrund der Auswirkungen des Coronavirus Engpässe bei der Entrichtung der Mietzahlung entstehen.
Die Aussetzung ist dabei nicht als vollständiger Wegfall der Mietzahlung zu verstehen, sondern lediglich aus Aufschub. Die Pflicht zur Entrichtung der entstandenen Mietschulden bleibt bestehen und muss später zurückgezahlt werden.
§ 543 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Ein wichtiger Grund lag vor allem dann vor, wenn:
- der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Wichtig: Für Mietausfälle, die unabhängig von der Coronakrise entstanden sind, gilt diese Norm auch weiterhin!
Liegt allerdings ein wegen des Coronavirus bedingter Mietausfall vor, soll eine Kündigung nicht möglich sein.
Konkrete Gründe für einen Mietausfall sind beispielsweise die Anordnung von Kurzarbeit oder der Verlust des Arbeitsplatzes aufgrund der Corona-Krise. Diese Gründe müssen allerdings ursächlich für die Mietausfälle sein und müssen nachgewiesen werden.
Die Gesetzesänderung sieht weiterhin vor, dass die nicht entrichtete Miete im entsprechenden Zeitraum innerhalb von zwei Jahre an den Vermieter zurückgezahlt werden muss.
Gewerberaummiete
Durch das Coronavirus und die angeordneten staatlichen Maßnahmen zur Eindämmung einer weiteren Krankheitsverbreitung mussten unzählige Gewerbetreibende Ihre Unternehmen und Betriebe schließen. Allerdings müssen alle laufenden Kosten, wie Personalkosten, Steuerzahlungen, u.a. sowie die laufenden Mietkosten weiter gezahlt werden.
Doch muss bei einer untersagten Ausübung der jeweiligen Tätigkeit im Unternehmen, die Miete weitergezahlt werden?
Im vorliegenden Fall kann eine Unmöglichkeit des vertraglich vereinbarten Nutzungszwecks gegeben sein. Hier ist entscheidend, was in Ihrem Gewerberaummietvertrag vertraglich festgelegt wurde.
Auch im Gewerberaummietrecht wird durch das Änderungsgesetz das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnissen eingeschränkt. Das bedeutet, dass Vermieter das Mietverhältnis auch bei Gewerberäumen im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 wegen Mietschulden nicht kündigen darf, sofern die Mietschulden auf den Auswirkungen des Coronavirus beruhen.
Auch hier gilt es zu beachten: Die Verpflichtung zur Entrichtung der Miete bleibt im Gegenzug bestehen. Es empfiehlt sich, eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter zu treffen, um Auseinandersetzungen bei einer verzögerten Rückzahlung der Mietschulden zu vermeiden.
Generell gilt im Mietrecht: Es sollte wegen des Coronavirus und der behördlich angeordneten Schließung von bestimmten Unternehmen, vorrangig auf eine kurzfristige Einigung zwischen Mieter und Vermieter hingearbeitet werden. Möglich wäre es beispielsweise dem Vermieter im Gegenzug zu einer temporären Reduzierung oder Stundung des Mietzinses, anzubieten, den Mietvertrag zu verlängern.
Bei Fragen rund um das Thema Coronavirus und Mietrecht stehen wir Ihnen zur Verfügung. Rufen Sie uns an, oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Während unserer Geschäftszeiten sind wir über unseren Kanzlei-Chat erreichbar.
Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und ersetzt keine anwaltliche Beratung.