Ein oft anzutreffender Wunsch ist es, das Vermögen schon zu Lebzeiten an die Angehörigen und zukünftigen Erben zu verteilen. Dies betrifft insbesondere die eigene Immobilie. Im Wege der vorweggenommenen Erbfolge lassen sich häufig Streitigkeiten vermeiden und eine friedliche Auseinandersetzung mit dem eigenen Nachlass vorab regeln.
Was muss ich bei der Schenkung einer Immobilie beachten?
Zunächst sollten Sie sich darüber im Klaren sein, welchen primären Zweck die Schenkung der Immobilie erfolgen soll.
Zu beachten ist, dass eine Schenkung nicht ohne einen Vertrag (sog. Schenkungsvertrag) erfolgen kann. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden.
1. Schenkungsvertrag mit lebenslangem Wohnrecht
Sollten Sie selbst in der Immobilie leben und auch weiterhin vorhaben dies zu tun, ist es sinnvoll, sich im Schenkungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht einzuräumen.
Ohne eine solche Klausel, können die Beschenkten verlangen, dass Sie aus der Immobilie ausziehen.
Das lebenslange Wohnrecht wird nach der Schenkung im Grundbuch eingetragen und gilt auf Lebenszeit; auch wenn die Beschenkten sich entschließen, die Immobilie doch zu verkaufen.
2. Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt
Sollten Sie als Schenker einen Nießbrauchsvorbehalt vereinbaren, sind Sie berechtigt, die Immobilie selbst zu nutzen, diese zu vermieten und die Mieteinnahmen selbst zu behalten. Im Rahmen der Schenkung kommt es somit zwar zu einer Eigentumsübertragung; das Nutzungsrecht bleibt jedoch beim Schenker bzw. Nießbraucher.
Der Nießbrauch endet mit dem Tod des Nießbrauchers bzw. Schenkers gemäß § 1061 BGB und führt dazu, dass der Beschenkte jegliche Rechte an der Immobilie erhält.
Was muss im Hinblick auf die Schenkungssteuer beachtet werden?
Grundsätzlich muss beachtet werden, dass jede Schenkung oder Erbschaft steuerpflichtig ist, was bedeutet, dass für jede Schenkung eine Schenkungssteuer zu zahlen ist, sofern der Freibetrag nach § 16 ErbStG überschritten wird.
Nach § 16 ErbStG bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht der Erwerb
- des Ehegatten und des Lebenspartners in Höhe von 500.000,00 EUR,
- der Kinder in Höhe von 400.000,00 EUR,
- Enkel in Höhe von 200.000,00 EUR
steuerfrei!
Alles was nach Abzug des Freibetrages übrig bleibt, ist somit schenkungssteuerpflichtig.
Wichtig: Es kommt auf den Verkehrswert der Immobilie an. Ein lebenslanges Wohnrecht und der Nießbrauchsvorbehalt mindert den Wert Ihrer Immobilie, was zu einer Reduzierung der Steuerpflicht führt.
Sollten Sie sich überlegen, Ihre Immobilie oder Eigentumswohnung an Angehörige durch Schenkung zu übertragen, beraten wir Sie gerne über die inhaltlichen Möglichkeiten in Bezug auf die Vertragsgestaltung.
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