Oft stellt sich die Frage, wann ein bestimmter mangelbedingter Umstand eine Mietminderung zur Folge hat und wie eine solche überhaupt stattfindet. Grundsätzlich gilt, dass die Mietminderung gegenüber dem Vermieter nicht geltend gemacht werden muss, da sie automatisch kraft Gesetzes eintritt, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, sprich: die Wohnung weist nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit auf.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über relevante Minderungsgründe und die richtige Vorgehensweise bei der Durchsetzung einer Mietminderung.
Grundsätzlich gilt nach § 536 BGB Folgendes:
„Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, der entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.„
Doch wann genau ist die Entrichtung der Miete im konkreten Fall gemindert?
Typische Minderungsgründe
Die Miete ist nur bei erheblichen Mängeln an der Mietsache gemindert. Ob in Ihrem Fall eine Minderung gerechtfertigt ist, sollte genau geprüft werden und auf gar keinen Fall voreilig gehandelt werden. Eine zu schnelle Kürzung der Miete kann zu einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter führen.
Im Folgenden werden die typischen Minderungsgründe aufgeführt:
Schimmel in der Wohnung
Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist vorhandener Schimmel in der Mietwohnung. Hier werden einander wechselseitig Schuldvorwürfe gemacht und eine schnelle Problemlösung rückt in die Ferne. Der Vermieter beruft sich dabei oft auf ein fehlerhaftes Lüft- und Heizverhalten des Mieters; der Mieter behauptet, die Ursache liege an baulichen Mängeln der Mietsache selbst.
In einem solchen Fall, ist es unumgänglich sich anwaltlichen Beistand zu holen und die Angelegenheit auf diese Weise schnellstmöglich klären zu können.
Wichtig: Setzen Sie Ihren Vermieter vom Vorhandensein eines Mangels unverzüglich in Kenntnis und kürzen Sie nicht voreilig den zu entrichtenden Mietzins. Besser ist es, den vollen Mietzins zunächst „unter Vorbehalt“ weiterzuzahlen und im Anschluss einen Rückzahlungsanspruch geltend zu machen. Sie sollten den konkreten Mangel so genau wie möglich beschreiben können und Ihren Vermieter unter Fristsetzung auffordern, den Mangel zunächst zu beseitigen. Gleichzeitig empfiehlt es sich, die Mietminderung anzukündigen.
Heizungsausfall
Insbesondere in der Heizperiode vom 01.10. – 30.04. hat der Vermieter Sorge zu tragen, dass die Heizungen in der Mietwohnung funktionieren. Dabei ist eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad zu den üblichen Tagesstunden zu erreichen. Zur Nachtzeit liegt die Mindesttemperatur bei ca. 18 Grad.
Undichte Fenster
Auch im Fall von undichten oder maroden Fenstern, kann ein erheblicher Mangel vorliegen, der zu einer Mietminderung führt. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen und während der Mietzeit so zu erhalten. Treten Mängel oder Fehler auf, ist der Vermieter verpflichtet, diese zu beseitigen und den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.
Ungezieferbefall
Besonders ärgerlich wird es, wenn in der Wohnung Ungeziefer auftaucht. Ein solcher kann zum Beispiel in Form eines Motten- oder Rattenbefalls vorliegen. Liegt in Ihrer Wohnung ein Ungezieferbefall vor, kann die Möglichkeit einer Mietminderung gegeben sein. Auch hier kommt es aber immer auf den konkreten Einzelfall an.
Auch hier ist es notwendig, den Ungezieferbefall sofort bei Ihrem Vermieter anzuzeigen und diesen aufzufordern, sowohl die Schädlinge als auch die Ursache zu beseitigen.
Lärmbelästigung
Eine Lärmbelästigung liegt beispielsweise bei Baulärm vor, die von einer direkt angrenzenden Baustelle ausgeht. Lag die Baustelle bei Mietbeginn nicht vor und war eine solche nicht durch den Mieter zu erkennen, können die erhebliche Geräuschkulisse und Geruchsbeeinträchtigungen zu einer Mietminderung führen.
Tip: In Fällen einer Lärmbelästigung ist es ratsam ein Lärmprotokoll anzufertigen und die Beeinträchtigungen genauestens zu dokumentieren.
Wohnflächenabweichung
Eine Mietminderung ist ab einer Flächenabweichung von 10 Prozent gerechtfertigt. Liegt eine solche vor, ist ein erheblicher Mangel gegeben, der zu einer dauerhaften Mietminderung führt, da der vertragsgemäße Zustand nicht einfach so hergestellt werden kann.
Achtung: Wenn Sie bei Anmietung der Wohnung den Mangel kannten, der eine Mietminderung rechtfertigen würde, ist die Miete nicht gemindert.
Bei der Prüfung, ob in Ihrem Fall eine Mietminderung gerechtfertigt ist und wie Sie eine solche durchsetzen, sind wir Ihnen gerne behilflich, denn oft ist auf den ersten Blick nicht ersichtlich, ob ein erheblicher Mietmangel vorliegt oder nicht.
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